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丰都县城管局:严管细训提升城管执法水平


2018年09月21日 08:04

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原标题:小区公摊的广告收入该归业主,但你拿到这钱了吗?

北京丰台区某住宅门厅处贴满广告。 中新网 谢艺观 摄

小区里五花八门的广告越来越多,属于公摊面积的电梯、楼道、门厅等地都能见到。那么,你是否想过,物业公司是否有权出租小区公摊面积中的广告位?这部分收入究竟应该归谁?

近日,中新网记者走访北京多个小区发现,投放广告的商家需要与小区的物业公司签订合同,广告费自然也是交给物业公司。

而许多业主则表示,物业公司在出租广告前从未征求过他们的意见,更别提把广告的收入分给业主了。

电梯等地方的广告收入应归业主共有

物业公司这样做是否合法?以电梯广告为例,我们首先看一下电梯的所有权到底归谁。

据2000年开始实施的《房产测量规范》,电梯井、楼道间、公共门厅等都属于分摊的公用建筑面积,即“公摊面积”。

举个例子,你花400万买了100平米的房子,得房率70%,实际使用面积只有70平米,被“偷”掉的30平米就是公摊面积,这里包括电梯的面积。

也就是说,业主们用4万/平米的价格买下了小区的电梯面积,而一些物业公司却在未告知业主的情况下用电梯出租广告赚钱。

北京市丰台区某小区的电梯广告。 中新网 谢艺观 摄

“这一做法侵犯了业主对于共有部分的管理权和公共收益的所有权。”北京云通律师事务所主任闫兵说,《物权法》规定:

业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

《物业管理条例》规定:利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

闫兵认为,小区电梯广告收益应为业主共有,用途也应由业主大会决定。虽然业主大会可以委托物业代为管理电梯广告位、代为收取广告费,但并不等同于该收益归属物业公司所有。

记者注意到,今年8月27日,《民法典各分编(草案)》提请十三届全国人大常委会第五次会议审议,其中,物权编草案加强了对建筑物业主权利的保护。

“实践中,一些物业服务企业未征求业主意见擅自改变共有部分的用途或者利用外墙、电梯张贴广告等营利。对此,草案增加规定,改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动应当由业主共同决定。”全国人大常委会法工委主任沈春耀介绍说,草案还明确,共有部分产生的收益属于业主共有。

根据2000年开始实施的《房产测量规范》,分摊的公用建筑面积有:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积,以水平投影面积计算;共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙,以及外墙(包括山墙)以水平投影面积一半的建筑面积。

也就是说,上述属于小区公摊地方的广告收益属于业主共有。

北京一般小区广告收入一年几十万,甚至上百万

一个普通规模的住宅小区,靠广告赚来的这笔钱大约有多少?

记者从某广告交易平台获取了一份在北京投放电梯广告的“社区资源总表”,里面详细收录了北京620个社区的居住规模、电梯数量、电梯广告位等信息。

某广告交易平台在北京投放电梯广告的“社区资源总表”。

该平台工作人员说,电梯里一个广告位每周150元,至少100个起投。一般情况下,一个电梯里有两到四个广告位。

我们来算笔账,以北京市丰台区的“城市涧”住宅小区为例:

共有20个电梯、60个电梯广告位。假如不考虑平台抽成,那么一个广告位一年7200元,小区物业出租60个广告位,每年能收益43万元。

这个小区共有437户,假如把广告收益平分给业主,每户每年能分约1000元。

按2.2元/平米的物业费计算,80多平米的房子一年费用是2000多元,这意味着,如果把电梯广告的收入返还给业主,就可以少交近一半的物业费。

北京某住宅小区物业工作人员告诉记者,该小区电梯里一个广告位的年收入大约是2000元,收入被划进物业公司的账户。

当然,这只是电梯内广告的收入,社区的广告位置五花八门。社区出入口、电梯间、电梯门口、社区灯箱、社区户外、停车场、停车场道闸、单元门禁机屏、楼房墙体等都可设置广告位或广告屏,通过投放广告赚钱。

某广告交易平台发布的社区宣传栏广告位。

上述广告交易平台工作人员告诉记者,社区灯箱的广告位每月2600元,社区宣传栏的广告位每月600元。

“一个像北京富力城这样大型的小区,所有的广告费用加起来,应该能超过100万。”中原地产首席分析师张大伟说。

对物业公司来说,广告租赁收入成了香饽饽。

此前有媒体报道,未来5-10年内,一部电梯广告租金涨到2万至5万元都是可能的,按照大型物业公司管理5亿平米规模计算,5万部电梯,年收益可达近10亿。

对此,张大伟说,电梯广告的位置有电梯门口墙壁、电梯门、电梯内壁等,所以一部电梯几万的广告费在部分城市是有可能的。

“从大型物业公司看,现在管理上亿平米的龙头企业的确已经出现,而且当下属于扩张期,整体看,电梯广告收入上亿这个数量级是没有问题的。”他说。

资料图:北京市丰台区小屯路某小区外景。 中新网 邱宇 摄

业主与物业各有难处

关于电梯广告问题,北京市朝阳区某小区业主王越说,坐电梯的时候手机没信号,看看广告也挺好的。而且电梯的维护、检修、消毒、清洁都是物业完成的,物业利用广告赚取一定收入,也可以理解。

还有人不太清楚广告收入的去向。“我不是很关注小区的公共事务,加上物业公司的工作不透明,所以之前没想过、现在也不清楚电梯广告的收入该归谁,也不知道有没有跟物业签订过什么合同。”北京市丰台区某小区业主田真告诉记者。

北京市昌平区某小区业主李世栋说,知道自己的权利被侵害了,但没时间去扯皮,没精力去维权。现在业委会成立非常难,个人力量单薄,开发商、物业太强势,投诉无门。

不过,物业公司也有难处。闫兵认为,暂不讨论物业服务行业的行业素质及服务质量,拖欠物业费行为的频发客观上也影响了物业公司的收入及物业服务的良性运转,某种意义上物业公司也是被“逼上梁山”。

他补充说,物业公司作为市场主体,盈利是其必然需求,而公共收益均摊到业主个体而言微乎其微,但对于物业公司而言却是聚沙成塔积少成多的效应,这导致了双方对于公共收益的关注度差异。

这笔钱该如何分配?

有些小区通过业主委员会,与物业很好地解决了广告收入问题。

据陕西广播电视台报道,西安世家星城小区业委会与物业签订合同,约定了电梯广告收入的分配事宜。

2017年,世家星城小区158部电梯带来近20万元收益,有三成留给物业公司作为日常经营、管理的费用,另外七成在业主代表的监管下,用于小区的公共设施建设。

据了解,从物业公司和广告公司谈判报价,到最后业主代表审查验证等一系列程序,业主代表都要全程参与,保证了小区公共收益的公开透明。

对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,把电梯广告的收入全部给业主是不现实的,否则物业公司没有理由去经营此类广告牌,所以还是要把管理成本等考虑进去,最好商定一个比例。当然,把此类收入全部给物业公司也问题不大,关键是这些钱要透明化,用于小区管理。(应受访者要求,文中部分人物为化名)

(责编:董菁、李昉)

  继京东刘强东之后,又一位电商大佬刷屏。

  9月10日,阿里集团官方微信发文称,马云将于2019年9月10日卸任集团董事局主席职务,CEO张勇接任。马云下一步要去做老师了。

(图片来自支付宝官方微信)

  同时,马云的新名片曝光,“中国浙江杭州佬”、“乡村教师代言人”等称谓突出。其中,马云名字后紧跟“老师”称谓,众多头衔中也并未出现“董事局主席”字眼。

(图片来自阿里巴巴官方微博)

  马云1999年创办阿里巴巴,19年来经历了中国互联网从萌芽到繁盛,他自己也浓缩了中国创业者所经历过的磨难和辉煌:三次创业、上市退市、与大股东争执,不担任CEO,直到宣布即将离任董事局主席,未来专注教育、公益,助力中小企业、年轻人和女性发展。

  梳理马云刷屏信息发现,有3个问题耐人寻味。

  问题1:马云放手,底气何在

  有分析认为,马云之所以可以轻松放手,很大程度上有2方面原因:

  马云建立了一整套完善的企业制度,而成熟的合伙人体系成了交接班的关键;

  阿里较好的业绩,更增加了马云放手的信心。 (图片来自创业家杂志)

  马云在公开信中所说: “我们相信只有建立一套制度,形成一套独特的文化,培养和锻炼出一大批人才的接班人体系,才能解开企业传承发展的难题。为此,这十年来,我们从未停止过努力和实践”。

  因此,早在10年前,阿里巴巴独创合伙人机制,用来解决规模公司的创新力、领导人、未来担当力和文化传承问题,希望以制度和人、文化的完美结合,让公司得以健康持续发展。

(图片来自创业家杂志)

  阿里巴巴已经拥有了多元、年轻的管理和人材梯队。每年合伙人可以提名选举新合伙人候选人。担任合伙人期间,每个合伙人都必须持有一定比例的公司股份。合伙人主要是创始人、和公司一同成长起来的管理人员(2004年前进入公司的非创始人管理层)以及从外部引进的专业管理人才,上述人员保持了一定比例。目前,阿里巴巴合伙人已经扩充至36人的规模。

  合伙人机制的运行、“良将如潮”的局面,是马云相信阿里巴巴能够持续传承组织文化的底气,也是他做出这个决定的重要因素。

  再看阿里最新财报,8月23日,阿里巴巴公布2019财年第一季度(2018年4月到6月)报表,在巨大规模体量下,阿里巴巴的业绩可谓超出预期。

  当季,阿里巴巴实现收入809.2亿元,同比增长61%,不仅高于腾讯、百度等国内同行,也超过FANG(Facebook、亚马逊、Netflix、谷歌)等世界顶尖的互联网巨头。   (图片来自券商中国)

  财报显示,在人才投资上,阿里巴巴亦砸入重金,当季员工股权激励成本达到了历史新高——163.78亿元。据了解,这一数字创下阿里巴巴集团上市以来的最高纪录,也是截至目前中国企业最高的单季股权激励。

  问题2:为何接班的是张勇

  马云在公开信中高度评价张勇:

  在担任CEO的3年多中,张勇以卓越的商业才华、坚定沉着的领导力、超级计算机一般的逻辑和思考能力,带领阿里取得了长远发展,

  连续13个季度实现阿里巴巴业绩健康持续增长,已经证明自己是中国最出色的CEO。 (图片来自第一财经)

  逍遥子张勇来到阿里已经11年。

  天猫是张勇首次创业的成果。2009年3月,张勇接手了处于困境中的淘宝商城,以内部创业的姿态主导了天猫的崛起,在阿里巴巴原有的商业模式上创造了赋能全球品牌的新模式。

  张勇更在诸多方面改变了阿里巴巴。他重新设计了淘宝的商业模式,随后力主举全集团之力“All in无线”,使手机淘宝成为世界上最大的移动电商平台。可以说,正是张勇奠定了阿里巴巴从PC端向移动互联变迁的最重要基础。

  更值得一提的是,由他打造的天猫“双11”,一经推出即成为现象级商业盛事,这一凝聚和调动全球商业力量的标杆迄今难有后来者超越。

  此外,张勇还主导投资了苏宁、银泰,打造新零售标杆盒马,入股高鑫零售,收购饿了么,和星巴克等一系列国际品牌达成全面战略合作,使线上线下融合的新零售成为2017年以来的全球商业和重要趋势。

  问题3:阿里没有马云会怎样

  在公开信中马云直言,“

  阿里从来不只属于马云。”毋庸讳言,马云一直是阿里的名片。但如果阿里没有了这张名片,未来又会入如何?

  有分析称,阿里有意识地将企业架构和日常运作与创始人分离开来,阿里很多业务已由年轻一代高管具体掌管,即使马云离开,对阿里的影响也不会那么大。

  凤凰财经刊文分析称,这与京东却大不相同。外媒文章更指责“董事会没刘强东就无法开会,京东公司治理有问题”,报道称,根据京东的章程规定,刘强东不在场的情况下,董事会不得举行正式会议,除非他自己回避。京东甚至明确指出“任何违背他意愿的限制”都不应成为这条规则的例外,除非他精神或身体永久丧失能力。

  刘强东丑闻后,京东官方也多次公开对外强调,丑闻不会影响刘强东的正常工作,而且他也不会离开京东。

  与刘强东相比,马云却显得更加淡定,自2015年马云将CEO职务交棒张勇后,马云已经从阿里巴巴的日常管理中抽离开来,他将更多的时间和财富专注于公益,创立了马云公益基金会。

(阿里巴巴产业版图 图片来自凤凰财经)

  阿里2018财年(截至每年3月31日)提到,目前,阿里巴巴核心商务包括淘宝网、天猫网、聚划算、农村淘宝、阿里妈妈、阿里全球购、东南亚电商平台Lazada等;数娱业务包括优酷土豆、阿里音乐、UC等;创新和其他业务则是指高德地图、办公软件钉钉等。

  阿里帝国已经涉猎几十个领域,包括电商、团购、金融、第三方支付、影视、媒体、旅游、房地产等基本囊括了服务业各个领域。除了自有业务,阿里也通过投资并购扩大自己的商业版图,为阿里生态布局。截止到2018年7月,阿里巴巴披露了50多起集团层面的投资事件,总投资额超过1000亿元,已逼近其去年全年投资总和。

  截至2016年,全球寿命超过100年的企业,日本有2.1万家,美国有1100多家,中国还只有10余家。百年企业如何成就,年轻的互联网公司会如何探索铺就自己的未来道路,今天的巨头是否仍然是百年后的巨擘,BAT或者FANG哪一家走得最远?我们拭目以待。

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